Die Formel und ihre Wucht
Der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich aus dem nachhaltigen Nettomietertrag geteilt durch den Kapitalisierungssatz. Ein Objekt mit CHF 100’000 Nettomietertrag ergibt bei 4 Prozent einen Wert von CHF 2.5 Mio., bei 3.5 Prozent bereits rund CHF 2.86 Mio. Ein halbes Prozent bewegt hier über 350’000 Franken.
Woraus sich der Satz zusammensetzt
Der Kapitalisierungssatz bildet mehrere Komponenten ab: das allgemeine Zinsniveau als Basis, Zuschläge für Lage- und Marktrisiko, für Zustand und Alter des Objekts, für Bewirtschaftungsaufwand und für allfälligen Sanierungsstau. Je höher das Risiko, desto höher der Satz – und desto tiefer der Wert.
Nettomietertrag korrekt ermitteln
Massgeblich ist der nachhaltige Nettoertrag, nicht die aktuelle Bruttomiete. Vom Bruttomietzins werden nicht umlagefähige Kosten, ein Mietausfallrisiko und der Unterhalt abgezogen. Überhöhte Ist-Mieten oder verschwiegener Leerstand verzerren das Ergebnis – seriöse Bewertung rechnet mit realistischen, haltbaren Zahlen.
Warum lokale Kenntnis den Unterschied macht
Es gibt keinen amtlichen Kapitalisierungssatz. Er wird aus realen Transaktionen der Region abgeleitet – und genau hier trennt sich Erfahrung von Schätzung. Wer die tatsächlich bezahlten Sätze für vergleichbare Objekte in Köniz, Bern oder Ostermundigen kennt, bewertet präziser als jedes generische Modell.