Eigenkapital und Finanzierungsanforderungen
Für eine zweite Liegenschaft gelten strengere Regeln als für den Erstwohnsitz. Banken fordern üblicherweise 25% Eigenkapital, ausschliesslich aus eigenen Mitteln. PK-Vorbezüge sind für Zweitobjekte gesetzlich ausgeschlossen. Die Tragbarkeit wird auf das gesamte Engagement berechnet: Beide Hypotheken + Lebenkosten müssen mit 1/3 des Bruttoeinkommens tragbar sein.
Renditeobjekt vs. Ferienwohnung: Unterschiedliche Logik
Ein Renditeobjekt (z.B. Mehrfamilienhaus, vermietete Wohnung) wird nach Ertragswert bewertet. Die Bank prüft Nettomieteinnahmen und Kapitalisierungssatz. Für eine Ferienwohnung zur Eigennutzung wird der Verkehrswert herangezogen. Kombinierte Nutzung (teils Eigennutzung, teils Vermietung) erfordert eine individuelle Klärung mit der Bank.
Steuerliche Fallstricke
Ferienwohnungen unterliegen bis Ende 2028 dem Eigenmietwert-System: Sie werden besteuert, als ob Sie Miete zahlen würden, auch wenn Sie das Objekt selbst nutzen. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert; Kantone dürfen dafür eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben. Bei Vermietung sind Mieteinnahmen im Standort-Kanton steuerpflichtig, und es kann zu Doppelbesteuerungsthemen zwischen Ihrer Wohnkantone und dem Standort-Kanton kommen. Konsultieren Sie einen Treuhänder, der in beiden Kantonen tätig ist.
Praktische Empfehlungen
Berechnen Sie die Gesamtkosten realistisch: Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Renovationsrückstellungen, allfällige Verwaltungsgebühren und Versicherungen. Prüfen Sie den Wiederverkauf: Ist der Standort liquide? Ferienwohnungen in abgelegenen Regionen können schwer zu verkaufen sein. Beginnen Sie mit einer konservativen Finanzierung – Liquiditätsreserven sind bei Zweitobjekten besonders wichtig.
Warum der Marktzins die kleinere Rolle spielt
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 Prozent, Top-Konditionen für zehnjährige Festhypotheken beginnen bei rund 1.5 Prozent. Für die Kreditvergabe zählt aber ein anderer Wert: Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 Prozent. Ein tiefes Zinsumfeld macht das Wohnen im Alltag günstiger, erleichtert die Kreditzusage jedoch kaum. Genau dieser Unterschied wird von Erstkäuferinnen und Erstkäufern am häufigsten unterschätzt.
Was beim Einkommen tatsächlich zählt
Angerechnet wird nachhaltiges Einkommen. Ein Festgehalt in ungekündigter Stellung zählt vollständig; Boni, Provisionen und Nebenerwerb werden je nach Bank nur teilweise oder erst nach mehrjährigem Nachweis berücksichtigt. Bei Selbstständigen wird meist ein Durchschnitt der letzten drei Geschäftsjahre herangezogen. Bei Paaren zählen beide Einkommen, sofern beide solidarisch haften. Weil sich die Institute in diesen Punkten unterscheiden, lohnt sich ein Vergleich über mehrere Anbieter fast immer.
Was sich ab 2029 ändert
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweit- und Ferienliegenschaften. Zum Ausgleich dürfen die Kantone eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen. Der Kanton Bern will seinen Gemeinden diese Möglichkeit geben; dafür braucht es eine Verfassungsänderung mit obligatorischer Volksabstimmung. Bei vermieteten Ferienobjekten bleiben Mietertrag steuerbar und Kosten abziehbar.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.5 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 1.8 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.